El supuesto engaño de la Central Hipotecaria del Inmigrante
El Juzgado de Instrucción Número 42 de Madrid, ha tomado declaración recientemente al responsable de la denominada ‘Central Hipotecaria del Inmigrante’ por un supuesto delito de estafa en préstamos hipotecarios a inmigrantes.
Según las denuncias este ‘chiringuito de hipotecas’ prepara hipotecas y se avalaban mutuamente entre familias de inmigrantes que ni tan siquiera se conocían y por la que la central hipotecaria se llevaba grandes comisiones. Estas hipotecas se tramitaron entre los años 2004 y 2007 cuando los bancos daban fácilmente hipotecas.
Los préstamos se tramitaron en Caja Madrid, Caja España y en la CAM, por lo que el Juzgado ya ha solicitado informes a las entidades citadas intervinientes en las operaciones hipotecarias.
El euribor baja por cuarto día consecutivo
El euribor, el principal regulador de los préstamos hipotecarios, lleva bajando durante las cuatro sesiones que llevamos del presente año 2012.
Hoy, el euribor bajaba nuevamente, 15 milésimas hasta el 1,903% y la bajada acumulada en 2012, estos 4 días de cotización que llevamos, es de 44 milésimas.
La media mensual del euribor en enero de 2012 se sitúa ahora mismo en el 1,922%.
Nueva bajada mensual del euribor
El euribor, principal regulador de los intereses de los préstamos hipotecarios e hipotecas, volvía a bajar en noviembre, hasta dejarlo en una media mensual del 2,044%, teniendo en cuenta que el euribor comenzaba el mes en el 2,111% la caída no es muy pronunciada.
Aún con esta bajada del euribor, las hipotecas que se revisen en las próximas semanas y tengan revisión anual, no bajarán las cuotas, más bien subirán algo ya que el euribor estaba hace ahora justo un año en el 1,541%.
No se esperan grandes fluctuaciones para el euribor hipotecario próximamente.
Gastos en la cancelación de hipotecas. Nueva norma.
El Gobierno de España se apresura por preparar un Real Decreto para evitar los importes excesivos que están cobran algunos notarios y registradores por la cancelación de hipotecas.
La reforma presumiblemente dejará bien claro que las cancelaciones de hipotecas son documentos sin cuantía en los que el Notario deberá cobrar 30,05 euros y el Registrador de la Propiedad 24 €. La normativa actual podría ser algo confusa.
La norma ya fue remitida recientemente al Consejo General del Notariado y al Colegio de Registradores para su información y dictamen.
Muy pronto, al menos cancelar la hipoteca saldrá bastante más barato que ahora.
El euribor termina octubre con nueva subida media mensual
El euribor hipotecas cierra octubre 2011 en la media mensual del 2,11%, aunque la subida es ligera respecto al pasado mes, hará subir las hipotecas una media de 45 euros mensuales (hipoteca media de unos 150.000 euros); puesto que hace ahora justamente un año el indicador de las hipotecas estaba en el 1,495%.
El mes pasado el euribor hipotecario cerraba en la media del 2,067% por lo que la subida de este mes hasta el 2,11% de este mes no es alta, pero en su variación anual, como decíamos antes, es donde realmente se nota. Las hipotecas que se revisen próximamente serán más caras que ahora.
La previsiones de los expertos hipotecarios no señalan grandes cambios en los intereses de los préstamos hipotecarios de aquí al cierre del año 2011.
Sentencia que da por saldada una hipoteca con la entrega de la vivienda
La Audiciencia de Girona ha dictado sentencia, estimando un recurso, que da por saldada la deuda de una hipoteca al quedarse el Deutsche Bank con la vivienda y suspende, por tanto, la ejecución hipotecaria que aún pretendia el banco contra el resto de bienes del deudor.
El Tribunal ha considerado un abuso de derecho que el banco aún quisiera cobrar 141.000 euros además de haberse quedado con la vivienda de la familia hipotecada.
A continuación reproducimos el texto de la sentencia de la Audiencia Provincial de Gerona del 16 de septiembre de 2011 en materia de ejecución hipotecaria.
PRIMERO.
La parte recurrente manifiesta que, como consta en las actuaciones y no se discute por los litigantes, la finca hipotecada en este proceso se tasó en la escritura de concesión del préstamo hipotecario en un importe de 325.000 euros, y la ahora ejecutante, Deutsche Bank SA, se la adjudicó en subasta por el 50% de esta suma (162.500 euros). La apelante defiende que en la medida en que el principal adeudado asciende a 303.658,10 euros
el banco ha visto satisfecho su crédito, ya que al ingresar en su patrimonio el bien que tiene un valor fijado por la propia entidad superior al importe del débito no queda ninguna deuda pendiente. En caso contrario, se nos dice, se estaría permitiendo una actuación que incurriría en abuso de derecho y comportaría un enriquecimiento injusto para la entidad financiera.
La tesis de la parte recurrente no se acoge en la instancia en base a la dicción del artículo 579 LEC que, se nos dice, permite al banco seguir adelante con la ejecución si “subastados los bienes hipotecados o pignorados, su producto fuera insuficiente para cubrir el crédito”.
Disentimos de dicho parecer por las siguientes razones:
1) En el caso de autos no puede sostenerse que “el producto” obtenido por la entidad financiera fuera insuficiente para cubrir el crédito. El banco no recibe 162.500 euros de un tercer postor que se adjudica el bien, sino que lo hace suyo para reducir o extinguir su crédito. El bien pasa así a integrar su patrimonio. Lo que el banco obtiene entonces no es la suma mentada, sino el valor que tiene el bien hipotecado que en la propia escritura de concesión del crédito hipotecario se ha fijado (también por el banco) en 325.000 euros.
2) Resulta aquí de aplicación la doctrina de los actos propios. Si el banco, parte fuerte en el contrato de adhesión que firma con el prestatario, tasa la finca hipotecada en una determinada cuantía, no puede luego, si no quiere contravenir dicha doctrina, de reiterada aplicación jurisprudencial, incorporar como propio el bien subastado sin darle el valor que él mismo fijó.
3) Lo dispuesto en el artículo 579 LEC anteriormente citado no puede interpretarse, en todo caso, con total abstracción de lo previsto en el RDLeg. 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la ley general para la defensa de consumidores y usuarios. En concreto en su artículo article 82.1 que establece que son cláusulas abusivas “todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquéllas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato” , y en su artículo 85.6 en el que se establece que son cláusulas abusivas, y por tanto nulas, aquellas que supongan la imposición de una indemnización desproporcionadamente alta al consumidor y usuario que no cumpla sus obligaciones. Esto, cualquiera que sea el nomen iuris que quiera darse al caso que tratamos, es lo que acontece en el supuesto que ahora es objeto de enjuiciamiento. Aquí, por el juego de lo dispuesto en los artículos 105 y 140 LH, no hablaríamos tanto de la nulidad de una cláusula en concreto sino de la nulidad parcial de aquellas de las que se deriva una asunción personal de la deuda cuando la garantía hipotecaria cubre sobradamente el crédito.
4) La actuación de la entidad financiera incurre en abuso de derecho, límite intrínseco del derecho subjetivo (así, STS 21/12/2000) recogido en el artículo 7 CC y artículo 11 LOPJ, y comporta su ejercicio antisocial, en la medida en que, en base a lo dispuesto en una norma jurídica, se busca obtener una consecuencia que no entra dentro de la previsión para la cual hay que entender que ha sido dictada. La finalidad del procedimiento de ejecución hipotecaria es la de que el acreedor, por vía de ejecución del bien gravado en garantía, cobre la deuda que el prestatario tenga pendiente. Lo que la entidad financiera pretende aquí es una interpretación del artículo 579 LEC que contravenga la finalidad misma del proceso procurando al acreedor un beneficio injustificado que, hay que presuponer, la norma no busca amparar. En este sentido la actuación de la entidad financiera se considera contraria al principio de buena fe que debe presidir el ejercicio de un derecho (art. 7 CC).
5) De mantenerse el criterio de instancia Deutshe Bank obtendría un enriquecimiento injusto ya que después de haber cobrado lo adeudado podría, sin justa causa, obtener otras cantidades que no le corresponderían y que buscarían su amparo en una interpretación formalista de la norma citada que, ya ha quedado dicho, olvidaría el hecho de que el acreedor sí que ve satisfecho su crédito con el producto de la subasta que, en el caso concreto, es el derivado de ingresar en su patrimonio un bien valorado por las partes en una suma superior a la adeudada. Es este hecho el que impide sostener que en el caso enjuiciado la reclamación se basa en un precepto legal (artículo 579 LEC) que excluye la aplicación de esta doctrina jurisprudencial.
6) La decisión que se adopta en esta alzada resulta acorde con la justicia material del caso. Se olvida a veces que en la interpretación y aplicación de las leyes los tribunales deben buscar aquella respuesta que, sin contravenirlas, sea más acorde con una decisión justa que es lo que, en última instancia, la ciudadanía espera de un “tribunal de justicia”. Aquí existen normas y doctrinas jurisprudenciales ya citadas que no sólo permiten acoger la pretensión de la parte recurrente sino que llevan a una aplicación integrada de los preceptos del ordenamiento jurídico que posibilitan tanto que un acreedor vea resarcido su crédito como que un deudor no deba pagar, sin causa justificada, mayor suma que la por él debida. Ante las diferentes posiciones doctrinales y jurisprudenciales que se dan en respuesta a lo que constituye el objeto de la presente apelación debe optarse por una solución que no olvide, pues, la justicia del caso y no conlleve un beneficio injustificado a favor de aquella parte que interviene en una posición de fuerza en la firma de un contrato de adhesión.
En este sentido podemos citar la Sentencia de fecha 7/4/2011 dictada por la sección primera de esta misma Audiencia, que acoge el recurso de la parte prestataria por entender que el BBVA había actuado con abuso de derecho al haberse adjudicado el bien subastado por un importe muy inferior al tasado (valor de tasación que doblaba la deuda) y haberlo vendido luego a un tercero obteniendo un nuevo beneficio, pese a lo cual no renunció a seguir reclamando lo “aún no cobrado” por razón de la subasta celebrada.
No es posible conocer si los intereses que la suma adeudada al banco hasta el momento en que se adjudicó el bien quedaban ya totalmente cubiertos o no con el mayor importe obtenido por la entidad financiera pues, por un lado, no existe una cuantificación en autos y, por otro lado, de existir, debería haberse acomodado, como reclama la parte ejecutada (Sra. XXXX) y en contra del parecer de la ejecutante, dentro del límite máximo de 2,5 veces el interés legal del dinero, según doctrina reiterada de esta Audiencia recogida en sus acuerdos de fecha 30/9/05 y 14/9/09. Por tal motivo, no cabe seguir adelante con la ejecución despachada, razón por la que se estima plenamente la oposición formulada y se acuerda dejar sin efecto y alzar los embargos y las medidas de garantía de la afección que se hubieren adoptado, reintegrándose al ejecutado a la situación anterior al despacho de la ejecución.
SEGUNDO:
Las dudas de derecho que plantea la cuestión sometida a enjuiciamiento conllevan que no se haga imposición de las costas de ninguna de ambas instancias (artículo 394 y 561.2 LEC).
PARTE DISPOSITIVA
ESTIMAMOS
el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Dña. Rosa B..V.. en nombre y representación de Dña. X… y acordamos dejar sin efecto la ejecución despachada en el Auto impugnado de fecha 22 de febrero de 2011, debiéndose levantar los embargos y las medidas de garantía de la afección que se hubieren adoptado, reintegrándose al ejecutado a la situación anterior al despacho de la ejecución. No se hace imposición de costas de ninguna de ambas instancias.
Esta resolución es firme.
El euribor de las hipotecas cierra mes con bajadas
Un breve respiro para los titulares de hipotecas a interés variable, la media del euribor en septiembre 2011 queda en el 2,067%, 30 milésimas por debajo del 2,097 en el que cerró el indicador hipotecario el mes anterior.
Aún con este dato que no es malo, las hipotecas todavía no bajarán dado que los intereses hace ahora justo un año estaban más bajos, por lo que en las próximas revisiones mensuales de las hipotecas aún habrán ligeras subidas.
Cierre euribor mayo 2011
El euribor indicador habitual de las hipotecas en España cierra el mes de mayo 2011 con la media mensual en el 2,147%, que es casi un punto más que hace justamente ahora un año cuando se situaba en el 1,249%.
Actualmente está al indicador de las hipotecas en su nivel más alto desde enero 2009, hace más de 2 años que los intereses de las hipotecas no estaban tan altos con los actuales, y seguirán subiendo…
Los préstamos hipotecarios que se revisen próximamente y tengan revisión anual, verán aumentar sus cuotas mensuales en más de 60 euros de media, dado el punto de diferencia entre el euribor actual y el de hace un año.
El Banco de España ya ha ratificado esta subida del euribor, por lo que ya es oficial.
El euribor cierra otro mes con subidas
Trece meses seguidos lleva el euribor encareciendo las hipotecas. Abril 2011 cierra con el indicador hipotecario marcando una media del 2,086% y volverá a hacer subir los préstamos hipotecarios que se revisen en las próximas semanas, especialmente los que tengan revisión anual que podrán ver aumentar las cuotas de las hiptoecas en torno a los 60 euros de media.
El euribor está hoy 0,858 puntos por encima que hace justamente un año, por lo que las subidas en las hipotecas obviamente tienen que ser altas.
Además, todo indica que el euribor podría cerrar el 2011 en torno al 2,5%. La cosa sigue pintando mal para las familias titulares de hipotecas.
Problemas para algunos bancos con la cláusula suelo en sus hipotecas
La famosa cláusula suelo en las hipotecas de muchos bancos les está dando ahora mucho dolor de cabeza gracias a las sentencias que se están produciendo en distintos juzgados españoles.
A partir de ahora, y en virtud de la ejecuición provisional de la sentencia de Sevilla, el BBVA, Cajamar y Caixagalicia ya no pueden aplicar en las hipotecas actuales este mínimo de intereses que tenían fijados en sus contratos de hipoteca.
Aunque la sentencia fue recurrida en su día por los bancos en cuestión, los demandantes solicitaron la ejecuición provisional y así fue concedida por el Juzgado, tras el plazo que dio el juez, ya no pueden cobrar en los próximos recibos esos intereses mínimos, sino que tendrán que aplicar los que toquen según la cotización actual.
Movilización contra el suelo de las hipotecas: Demanda colectiva
Las movilizaciones contra ciertas cláusulas abusivas en las hipotecas ya están en marcha. Ahora se ha presentado una demanda colectiva contra la cláusula suelo en las hipotecas que resulta ser la demanda más grande en materia hipotecaria presentada en España hasta la fecha.
Esta reclamación colectiva está presentada en los juzgados de Madrid en representación de al menos 400 clientes con cláusula suelo en sus hipotecas; podrán presentarse ante el juzgado más perjudicados durante el plazo concedido por el tribunal para que puedan beneficiarse a la postre de una sentencia que elimine la cláusula suelo…
Entre los bancos demandados por el ’suelo’ hipotecario figuran el BBVA, el Banco popular y La Caixa.
Sentencia contra la cláusula suelo en las hipotecas
Un juzgado Mercantil de Sevilla ha dictado esta misma semana una sentencia declarando nulas las cláusulas conocidas como ’suelo’ en las hipotecas, por abusivas.
La sentencia insiste a diferentes entidades bancarias, como el BBVA y Cajamar, a eliminar estas cláusulas de suelo de sus hipotecas con indicación expresa de que, en lo sucesivo, no las incluyan en sus nuevas hipotecas que firmen.
La sentencia, ha sido recurrida por las entidades implicadas, como era de esperar, por lo que, por el momento, seguirán haciendo lo que quieran los bancos.
Las cláusulas son abusivas, según el Juzgado, porque ponen un límite de interés máximo altísimo, 12 ó 15%, difícil de llegar, y sí ponen un límiete por abajo, en torno al 3%, que perjudica en la práctica a los clientes que ven como sus intereses no bajan como el resto de prestamos hipotecarios sin suelo.